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降準釋放7500億增量 未來樓市以“穩”為主

來源:寧國房產網 發表于:2018/10/19 11:24:07 瀏覽量:342

10月7日,在國慶假期的最后一天,央行發布通知,自10月15日起下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。根據央行解釋,降準約將釋放1.2萬億資金,其中4500億元用于償還10月15日到期的中期借貸便利(MLF),此部分MLF當日不再續做,實際將釋放約7500億元增量資金。

根據以往市場表現,每次降準或多或少都將對房地產市場產生利好影響,尤其是此次降準少了前幾次的定向意味,且釋放增量資金也較大。但是,這一次降準,似乎并未對樓市造成太大的影響。

“房地產目前最大限制條件就是金融的嚴控,其中包括土地端和銷售端,在土地端,房企開發貸受到嚴格的信貸政策管控,而銷售端又受‘限價’政策以及個人房貸利率提高的掣肘。此次降準并未涉及這幾個方面的放松,也無從談對房地產的放松。”


嚴調控下 降準對樓市緩釋作用不大


而降準釋放的資金,則被認為對房地產資金壓力緩釋作用不大。

中泰證券研究所高級經濟學家楊暢分析認為:“降準確實帶來流動性的寬松,但原來銀行間市場并不缺錢,政策意圖主要在于對沖國慶假日期間,香港等外圍市場的大跌。”

降準對開發商貸款取地、對新房信貸影響都不大。這主要在于,原本銀行間市場并不缺錢,但對于銀行信貸資金流入房地產行業,目前有嚴格管控。

招商銀行一名員工說,當前招商銀行對于房企開發貸的額度比較寬松,貸款利率也在合理范圍之內,并不會高出10%,但是審核非常嚴格,要看房企申請的項目、房企資質等情況而定,一般而言,大房企申請貸款會比小房企容易一點。

據了解,自從樓市調控加碼、房地產開發貸款政策收緊以來,各大銀行對房企開發貸均有嚴格審核,要求房企已取得貸款項目的土地使用權、規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、內外銷房屋許可證等,并要求房企持有一定比例的項目預算投資,其中中國銀行要求房企持有資金比例不低于30%。

今年以來,銀保監會也處罰了多家銀行信貸資金違規流入房地產的案例。

在個人信貸方面,目前個人房貸壓力也不見減弱。

融360統計數據顯示,今年8月,全國首套房貸款平均利率已連續20個月上漲,達到5.69%,其中執行利率上浮20%-30%銀行數增多,128家銀行上浮20%,30家銀行上浮25%,28家銀行上浮30%。工、農、中、建國有四大行也上浮了15.9%。

購房者信心也未見提振。根據中原地產監測數據,9月以來,中介房源帶看量已長時間呈下降態勢。深圳中原研究中心數據顯示,中原經理指數已經連續五周下調,最近一周(10月1日至7日)經理人指數下調3.72%,報49.86%。

走進寧國多家中介機構門店發現,大多數中介門店依舊一片冷清,即使掛出了多個房源的優惠信息,也鮮有人問津。


去化減速 房企資金壓力增大


實際上,自今年以來,房地產下行趨勢不斷明顯。尤其自9月以來,多家房企多個樓盤打出了降價、優惠等口號,但市場反應并不如預期。

根據數據,9月全國樓市呈現出供應增加但成交不足的情況。9月29個重點城市商品住宅供應量2949萬平方米,環比上升12%,然而去化僅2388萬平方米,環比下降7%。

進入10月,市場表現依然不佳。

而與之俱來的是前期業主不滿降價而進行的“房鬧”維權。

前不久,行業“老大哥”萬科更是首開退款先河。國慶期間,萬科廈門白鷺郡2號樓開盤,為爭取去化回款,樓盤取消了前期業主所擁有的到戶電梯、精裝修等條件,以低于前期的價格進行銷售,最終引發前期業主不滿和維權。最終,萬科以退款了事。雖然萬科官方宣稱,退款是因為向前期業主承諾的入戶溫泉無法實現。但無論如何,“退款”已成事實。

前幾天,寧國碧桂園也因為在9-10月份卻大量低價拋售房屋。導致了大量業主聚集在一起,要求全款全額退房。

據不完全統計,目前已有上海、合肥、杭州、上饒、廈門、廣州等多地爆發退房維權,涉及恒大、萬科、碧桂園等多家房企。

去化成績不佳也加劇房企資金壓力。

數據顯示,今年前三個季度,已經有恒大、萬科、碧桂園、融創四個房企銷售突破3000億元。但今年回款額定在6300億元的萬科,雖然在前三季度完成了4315.5億元的銷售業績,但回款額僅完成了不到50%。

此外,房企去化增速相比2017年也在放緩。

“隨著房地產調控的深入,房企逐漸出現了業績上漲乏力的現象,從之前一年多的房企普遍上漲,逐漸開始出現了龍頭房企上漲速度放緩。包括多家龍頭房企,銷售業績都開始出現了逐漸放緩的跡象。”張大偉根據對今年前三季度房企銷售情況總結道,“但與此同時,房地產行業‘拼規模’現象加劇,房企更需資金進行規模擴張。”

在此情況下,不少房企轉向發債或前往資本市場、海外市場融資。據不完全統計,截至9月30日,今年已有154家房地產企業共發行400只房地產信用債,規模4044.55億元,此外在資本市場上,截至目前房企宣稱的融資計劃已達數百億元。


未來樓市以“穩”為主


雖然降準資金對房企和居民購房的直接影響不大,但此次降準也釋放了一定的信號。

降準釋放了兩個信號:一是扶持實體經濟,二是房地產調控目前已經基本穩定。“這個穩定并不能說是放松,也不確定之后是否會再加碼,但是已經基本是穩定了。目前房產稅都延期了。

”根據國家統計局最新發布8月70城房價數據,雖然我國70個城市中,67個城市新房價格環比上漲,但變動幅度較小。統計數據顯示各城變動幅度-0.3%-2.0%之間,其中四個一線城市新房價格環比上漲0.3%。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁分析,雖然此次降準央行明確表態是為了扶持實體經濟,但過往經驗也告訴我們,從來沒有哪一次能把降準后的資金完全管控流到實體經濟里,房地產還是會有所受益。

但“即便降準給房地產帶來了一定程度的資金松動機會,但絕不意味著房價會再次出現上升,當前限價、限購、限貸等調控政策仍舊從嚴,而且在宏觀經濟比較嚴峻的大形勢下,中國房地產更要穩字當頭。”

在巨大的壓力面前,與其寄望于降準資金起到緩釋作用,房企還不如努力從想其他辦法融資,甚至大多數選擇繼續“降價跑量”。

“正如央行所強調的,本次降準仍然是定向降準,并非大水漫灌,考慮到上一次降準后樓市政策不松反緊,我們還是要審慎觀察樓市調控政策有無同步變化,不能輕易將其樂觀地與樓市救市等同起來。當然,房地產作為資金密集型行業,同樣屬于宏觀經濟的一環,貨幣政策保持流動性的適度充裕,有利于為行業營造一個較為有利的大環境,其意義對樓市自然是積極的。”


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